CONTRATOS: Diferencias entre el contrato de arrendamiento de local de negocio y el contrato de arrendamiento de negocio o industria

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D. José es propietario del local en que se encuentra el restaurante que ha estado explotando durante los últimos 25 años. Ahora que acaba de cumplir 25 años se quiere retirar y esta dudando si alquilar el local o el restaurante por lo que nos pregunta cuales son las diferencias entre un contrato y otro.

Nosotros le explicamos a D. José, para que pueda tomar la decisión con conocimiento de causa, que se trata de tipos de contrato diferentes por el objeto del arrendamiento y por su régimen jurídico lo que trae como consecuencia que las obligaciones de las partes son diferentes. Mientras que en los contratos de arrendamiento de local de negocio se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los  contratos de arrendamiento de industria el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial.

En cuanto a su régimen jurídico:

Los contratos de arrendamiento de local de negocio o para uso distinto de vivienda, se rigen en primer lugar por la voluntad expresa de los contratantes y en su defecto por lo dispuesto en el Título III LAU (“De los arrendamientos para uso distinto de vivienda”) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (art. 3.4 LAU). Mientras que los contratos de arrendamiento de industria están expresamente excluidos de la legislación especial arrendaticia –el art. 3 LAU en su apartado 2 establece con precisión la distinción entre la naturaleza jurídica entre ambos contratos-.

La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 21.02.2000, núm. 137/2000 entre otras, contempla en amplitud el concepto:

“…La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras.(…)”

Manuel de Luque

Abogado

Granollers – Barcelona